Le infiltrazioni da coperture del tetto di un condominio sono fenomeni frequenti che generano gravi disagi per gli abitanti degli alloggi sottostanti, i quali, spesso, per l’inerzia dell’amministratrore o per la contrarietà degli altri condomini, si trovano costretti a tutelarsi in sede giudiziaria per veder riconosciuto il loro diritto di far cessare ed eliminare le cause dell’infiltrazione. Tuttavia, talvolta, la semplice eliminazione della cause delle infiltrazioni non rappresenta l’integrale riparazione del danno, specialmente allorquando le infiltrazioni provocano l’inutilizzabilità dei locali interessati. Si parla in questi casi di ridotto godimento dell’immobile. A questo proposito, viene incontro a questo ulteriore diritto del proprietario dell’immobile, la Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, con sentenza 30 settembre 2025 n. 26450, con la quale si sancisce “che la compressione o la limitazione del diritto di proprietà di un immobile, che siano causate dall’altrui fatto dannoso – nella specie, infiltrazione di acqua proveniente da terrazze di copertura dell’edificio condominiale – sono suscettibili di valutazione economica non soltanto se ne derivi la necessità di una spesa ripristinatoria (c.d. danno emergente) o di perdita dei frutti della cosa (c.d. lucro cessante), ma anche se la compressione e la limitazione del godimento siano sopportate dal titolare con suo personale disagio o sacrificio.“

Naturalmente grava sul proprietario della porzione esclusiva di proprietà l’onere di dimostrare sia la limitazione del diritto di proprietà sia la quantificazione del danno da lucro cessante subito.

CORTE APPELLO PALERMO – Sentenza n. 1792/2022 pubbl. il 02/11/2022

E’ illegittima la richiesta di pagamento del compenso da parte dell’amministratore di un condominio se questi non abbia, all’atto di accettazione dell’incarico, indicato, in modo specifico ed analitico, l’importo dovuto a titolo di compenso per la sua attività.

Così ha stabilito la Corte d’appello di Palermo, in una causa di opposizione a decreto ingiuntivo ottenuto da un amministratore di condominio.

La Corte argomenta l’illegittimità della richiesta partendo dal dato normativo, che non pare lasciare dubbi al collegio giudicante. Si sostiene, infatti, che “muovendo dalla natura fiduciaria che caratterizza il rapporto tra l’assemblea del condominio e il suo amministratore, la giurisprudenza ha da sempre individuato nel mandato la tipologia di contratto cui far riferimento per la regolamentazione del relativo rapporto …. Con la legge di riforma del condominio (L. n. 220/2012), tale orientamento è stato poi codificato nel novellato art. 1129, co. 15 c.c., a mente del quale “per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV”, vale a dire le disposizioni di cui agli artt. 1703 e ss., in
tema di contratto di mandato “.

“L’art. 1129 c.c., comma 14, così dispone: “l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta“.

A giudizio della Corte la norma non lascia spazio ad interpretazioni ulteriori rispetto al dato strettamente letterale e ciò al fine di garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l’emolumento dell’organo gestorio al momento del conferimento del mandato.

Cass. civ. Sez. VI – 2 Ordinanza, 21/02/2018, n. 4255

Con riguardo agli spazi adibiti a parcheggio, ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli “atti conservativi”, al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c.

Qualora l’uso del lastrico solare (o anche della terrazza a livello), non sia comune a tutti i condomini, rispondono dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante sia il proprietario sia il condominio [in forza dell’obbligo  di controllo relativo alla adozione delle misure necessarie alla conservazione delle parti comuni che grava  sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria]. Il concorso di tali responsabilità, secondo la Cassazione in commento, deve essere disciplinato tenuto conto dei criteri indicati dall’art. 1126 c.c., salvo che non ricorrano fondate ragioni per una  precisa imputabilità soggettiva del danno, di cui va fornita una rigorosa e specifica risultanza probatoria.