LOCAZIONI COMMERCIALI – COVID – BUONA FEDE CONTRATTUALE

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Tribunale Roma Sez. VI Ord., 27/08/2020

Il Tribunale di Roma, con l’ordinanza in epigrafe, ha elevato la crisi pandemica a sopravvenienza fattuale che incide nella sfera giuridica dei contraenti tale che l’equilibrio del sinallagma originario deve essere ripristinato in modo che nessuna delle parti contrattuali possa avvantaggiarsi rispetto all’altra. Di seguito quanto disposto dal giudice:

“La crisi economica dipesa dalla pandemia Covid-19 e la chiusura forzata delle attività commerciali – ed in particolare di quelle legate al settore della ristorazione – devono qualificarsi quale sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale; invero, nel caso delle locazioni commerciali il contratto è stato stipulato “sul presupposto” di un impiego dell’immobile per l’effettivo svolgimento di attività produttiva, e segnatamente nel caso di specie per lo svolgimento dell’attività di ristorazione. Pertanto, pur in mancanza di clausole di rinegoziazione, i contratti a lungo termine, in applicazione dell’antico brocardo “rebus sic stantibus”, devono continuare ad essere rispettati ed applicati dai contraenti sino a quando rimangono intatti le condizioni ed i presupposti di cui essi hanno tenuto conto al momento della stipula del negozio. Al contrario, qualora si ravvisi una sproporzione nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, quale quella determinata dalla pandemia del Covid-19, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi dell’esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto (art. 1375 c.c.), che ha la funzione di rendere flessibile l’ordinamento, consentendo la tutela di fattispecie non contemplate dal legislatore.”

EMERGENZA COVID – CONTRATTI – CONFLITTI

Postato il di avv.marcopellegrini

L’emergenza provocata dal Covid 19, di fatto iniziata a fine febbraio, la cui fine è ancora ignota, ha generato, da più parti e in diverse situazioni, contrasti specie in materia di obbligazioni contrattuali.

Come avvocati dovremo dimostrare di essere all’altezza della situazione e cogliere l’opportunità, fino ad oggi poco sperimentata, di avvalersi di uno strumento già esistente nella nostra cassetta degli attrezzi come la negoziazione.

Un tipo di negoziazione, tuttavia che non gestisce situazioni confliggenti, ma le previene e che guarda al futuro, che dovrà favorire nuovi legami, nuove prospettive e un nuovo modo di concludere accordi. Per fare questo ci sarà bisogno di una consulenza negoziale che accompagni il cliente nella sua esperienza lavorativa, impenditoriale o contrattuale che sia; ci sarà bisogno di mettere in campo tutta la conoscenza, l’esperienza professionale ma soprattutto buon senso, spirito collaborativo, dialogo, emozioni positive.

Sarà fondamentale mettere al servizio del cliente, oltre alle HARD SKILLS [conoscenze di diritto e procedure], quelle che nel diritto anglosassone sono definite SOFT SKILLS ovvero la capacità di una comunicazione efficace, la gestione emotiva, la flessibilità, l’empatia, etc. In tutto questo la capacità d’ascolto sarà tra le doti fondamentali per giungere ad una negoziazione.

Negli schemi contrattuali strettamente legati al diritto l’emergenza Covid pone in evidenza due nozioni fondamentali: – l’impossibilità sopravvenuta e l’eccessiva onerosità. A fronte di queste due cause di risoluzione del contratto la RINEGOZIAZIONE dovrebbe essere la stella polare delle parti e degli avvocati per consentire il raggiungimento di un risultato negoziale che non sia a somma zero.

A mio avviso si tratta di una nuova frontiera della professione, che già da tempo ha segnato il passo, e che ora si trova dinanzi ad una opportunità di rilancio da cogliere al volo.-

Crisi aziendale e recesso del conduttore

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Cass. civ. Sez. III, 28/02/2019, n. 5803

Lo stato di crisi aziendale, la riduzione delle commesse e la riduzione di alcune unità di personale impiegatizio rappresentano, senza dubbio, gravi motivi rilevanti ai fini dell’esercizio della facoltà di recesso del conduttore ai sensi dell’at. 27 L. 392/78.

La Suprema Corte ritiene che i gravi motivi, previsti della disposizione, devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione, per cui deve ritenersi legittimo il recesso esercitato dal conduttore in tal senso motivato.

Autonomia contrattuale – locazioni

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Cass. civ. Sez. Unite, 08/03/2019, n. 6882

Tra locatore e conduttore, in un contratto di locazione ad uso diverso da abitazione, può validamente prevedersi una clausola  secondo la quale, nel corso dell’intera durata del rapporto, il conduttore si farà carico di ogni tassa, imposta e onere relativo al bene locato, manlevando il locatore dal pagamento degli stessi. Tale clausola opera come un’ntegrazione del canone di locazione e non genera alcun effetto traslativo, nei confronti del “fisco”, a carico del conduttore, il quale rimane obbligato soltanto nei confronti del locatore, unico “titolare passivo” delle imposte gravanti sull’immobile.

LOCAZIONE – mancata registrazione – nullità sanabile ex tunc

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Cass. civ. Sez. VI – 3 Ordinanza, 06/09/2017, n. 20858
La mancata registrazione del contratto di locazione avente ad oggetto beni immobili, è sanzionato, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, da nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, per espressa previsione di  sanatoria  e in virtù dell’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998.

LOCAZIONE DI COSE Contratto di locazione in genere

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Cass. civ. Sez. III, 13/12/2016, n. 25503

Il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, L. 30 dicembre 2004, n. 311; la prestazione compiuta in esecuzione d’ un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.